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界定​流转范围,农村土地经营权流转管理办法修订草案开始征求意

2019-11-14 18:50:14  

9月26日,农业和农村事务部网站发布了关于《农村土地经营权流转管理办法(征求意见稿修订)》的通知(以下简称《流转管理办法》)。在《流转管理办法》的修订中,为了贯彻“三权分立”的理念,有效回应《农村土地承包法》修订的主旨,并考虑到土地经营权流转与土地承包经营权流转在当事人、程序、监督等方面的巨大差异。,修订草案界定了流转范围,重点是土地经营权的流转,包括租赁、入股等。,并将《条例》的名称从《农村土地承包经营权流转管理办法》改为《农村土地经营权流转管理办法》。土地承包经营权的转让和交换由单独的行政措施进行管理。关于《农村土地经营权流转管理办法(征求意见稿)》的说明附后。

农村土地经营权流转管理办法

第一章总则

第一条为了规范农村土地经营权流转,维护流转当事人的合法权益,促进农业和农村经济发展,维护农村社会和谐稳定,根据《农村土地承包法》及有关规定,制定本办法。

第二条农村土地经营权流转应当遵循平等协商、合法、自愿、有偿的原则,坚持农户承包经营制度,保持农村土地承包关系长期稳定不变。

第三条承包人承包土地后,享有农村土地承包经营权。他可以自己管理土地,也可以保留承包土地的权利,将承包土地的经营权转让给他人。

第四条农村土地经营权转让不得改变承包土地的所有权性质和农业用途,不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境。转让期限不得超过合同剩余期限,也不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。

第五条农村土地经营权流转应当规范有序。依法形成的流通关系应当受到保护。

第六条县级以上地方人民政府农业和农村主管部门按照职责,负责指导本行政区域内农村土地经营权流转和合同管理工作。

乡(镇)人民政府负责指导本行政区域内农村土地经营权流转和合同管理工作。

第二章当事人的转移

第七条承包人有权依法自主决定是否转让土地经营权,包括转让的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻挠承包人依法转让土地使用权。

第八条农村土地经营权出让收入归承包人所有,任何组织和个人不得擅自截留或截留。

第九条承包人自愿委托发包人或者中介组织转让土地经营权的,应当出具转让委托书。委托书应当载明委托事项、权限和期限,并由委托人和受托人签字或者盖章。

未经承包人书面委托,任何组织和个人无权以任何方式决定农民土地经营权的转让。

第十条土地经营权转让的受让人应当是具有农业经营能力或者资质的组织或者个人。

在同等条件下,本集体经济组织的成员享有优先权。

第十一条农村土地经营权流转的方式、期限和具体条件,由流转双方平等协商确定。

第十二条承包人和其他人达成出让土地使用权的意向的,承包人应当及时向发包人备案。

第十三条受让方应当按照有关法律法规的规定保护土地,禁止改变出让土地的农业用途。

第十四条受让方应当事先征得承包方的书面同意,并向发包人申请流转所得土地经营权的再流转。

第十五条受让方有权在合同约定的期限内占用农村土地,自主开展农业生产经营,获取利润。

第十六条经承包人同意,受让方依法投资于土壤改良和农业生产附属设施及配套设施建设,土地出让合同到期或未到期,承包方因国家法律、政策等不可抗力依法提前收回承包土地,给受让方造成损失的,受让方有权获得合理补偿。具体补偿方式可在土地出让合同中约定或由双方协商决定。

第三章流通模式

第十七条承包人可以通过租赁(转包)、入股等符合法律和国家政策的方式转让土地使用权。

经承包人书面同意,并向集体经济组织备案,受让方可根据有关法律和国家政策,通过租赁(分包)、入股或其他方式重新转让土地使用权。

国家鼓励各地创新土地经营权流转形式。

出租(转包)是指承包人或受让方在一定期限内将部分或全部土地经营权出租给他人从事农业生产经营的方式。

股权是指土地经营权所有者将土地经营权量化为股权,从而形成股份公司、合作社或农场,从事农业生产经营的方式。

第十八条承包人通过租赁(转包)、入股等方式依法转让部分或全部农村土地经营权的,承包人与发包人的合同关系保持不变,双方的权利和义务保持不变。

第十九条承包人自愿与企业分享承包土地的土地经营权,发展农业产业化的,可以通过优先股等方式降低农民风险。

第二十条经承包人书面同意并向本集体经济组织备案,受让方可以依法出租(转包)、入股或以其他方式将土地经营权转让给他人。

第二十一条承包人可以利用承包土地的农村土地经营权向金融机构提供融资担保,并向发包人备案。受让人通过流转获得的农村土地经营权,经承包人书面同意并向发包人备案后,由金融机构予以保障。

第四章流通合同

第二十二条承包人转让农村土地使用权,应当在协商一致的基础上与受让方签订书面转让合同。转让合同一式四份,双方各执一份,发包人和乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门各执一份。

承包人将土地交给他人耕种不超过一年的,不得签订书面出让合同。

第二十三条承包人委托发包人或者中介服务机构转让土地经营权的,土地经营权转让合同应当由承包人或者其书面代理人签订。

第二十四条土地经营权转让合同一般包括以下内容:

(一)双方的名称和住所。

(二)出让土地的名称、四个方向、位置、面积和质量等级;

(三)流通期限和起止日期;

(4)流通方式;

(五)土地使用权出让;

(六)双方的权利和义务。

(七)转让价格和支付方式;

(八)合同期满后地上附着物及相关设施的处置;

(九)依法征用、征用或者占用土地时相关补偿费的归属;

(10)违约责任。

农村土地经营权转让合同的文本格式由省级人民政府农业和农村主管部门确定。

第二十五条承包人不得单方解除农村土地经营权转让合同,但有下列情形之一的受让方除外:

(一)擅自改变农业用地的;

(二)连续两年以上弃耕弃荒的;

(三)对土地造成严重损害或者严重破坏土地生态环境的;

(4)其他严重违约行为。

第五章流通管理

第二十六条承包人依法决定出租(转包)、入股或者将土地经营权转让给他人的,发包人应当及时办理备案并向乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门报告。

第二十七条乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门应当及时向达到出让意向的承包人提供统一文本格式的出让合同,并指导签订。

第二十八条乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门应当建立农村土地经营权流转台账,及时准确地记录流转情况。

第二十九条乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门应当归档并妥善保管农村土地经营权流转合同及相关文件和资料。

第三十条土地使用权以租赁(转包)、入股等方式转让给他人超过五年的,当事人可以向登记机关申请土地使用权登记。未经登记,不得反对善意的第三方。

第三十一条从事土地经营权流转的中介组织应当向县级以上地方人民政府农业和农村主管部门备案并接受其指导,依法和有关规定提供流转中介服务。

第三十二条乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门在指导签订出让合同过程中,发现出让双方违反法律法规规定的,应当及时纠正。

第三十三条县级以上地方人民政府农业和农村主管部门应当加强对乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门工作的指导。乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门应当依法对农村土地经营权流转进行指导和管理,正确履行职责。

第三十四条县级以上地方人民政府应当根据当地人均耕地状况、城市化进程和农村劳动力转移规模、农业科技进步和生产方式改进以及社会化农业服务水平,确定工商企业等社会资本流转取得的土地经营权规模上限。

第三十五条工商企业和其他社会资本通过流转取得土地经营权应当符合下列条件:

(一)具有农业经营资格;

(二)具有相应的农业管理能力;

(三)其他必要条件。

第三十六条工商企业和其他社会资本通过土地经营权转让,应当符合下列条件:

(一)明确业务项目;

(2)土地使用合法;

(三)有风险防范机制;

(四)符合当地产业布局;

(五)符合当地现代农业发展规划;

(六)有利于农业生产安全和生态环境保护;

(七)其他必要条件。

第三十七条工商企业和其他社会资本通过转让土地经营权,不得从事下列行为:

(一)在基本农田上挖池塘、植树;

(二)擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土的;

(三)擅自改变土地用途的;

(四)损害土地或者损害土地生态环境的;

(五)其他损害土地的行为。

第三十八条县级人民政府设立评审委员会,由农业和农村、财政、发展改革、自然资源、环境保护和生态环境、市场监督管理等行政主管部门以及农村集体经济组织代表、农民和农业专家组成,负责对工商企业等社会资本取得农村土地经营权的转让进行评审。农业和农村行政主管部门负责评审委员会的日常工作。

第三十九条农用地转用资格审查和项目审查采取书面报告、现场检查等形式。

审核机构应当自申请人申请审核之日起20个工作日内做出是否通过审核的决定。

第四十条工商企业和其他社会资本未通过资质审查或项目审查的,不得开展土地经营权流转活动。

第四十一条工商企业和其他社会资本通过土地经营权转让的,应当按照土地面积向县级以上地方人民政府备案。

工商企业和其他社会资本备案时,应当提交土地经营权流转合同、农用地利用等书面材料。

工商企业等社会资本未及时备案的,项目不得享受相关产业扶持政策和优惠措施。

县级以上地方人民政府应当结合当地实际情况,制定分级备案的具体规定,明确分级备案的区域标准、受理机构、备案程序和方式等。

第四十二条工商企业和其他社会资本通过转让农村土地经营权,集体经济组织可以收取适量管理费。

有下列情形之一的,农村集体经济组织可以收取适量管理费:

(一)农村集体经济组织提供土地流转管理服务;

(二)工商企业和其他社会资本使用集体所有的农业基础设施;

(三)法律规定或者当事人约定的其他情形。

管理费的支付金额和方式由农村集体经济组织、承包人、工商企业和其他社会资本协商确定。

行政费用的使用由本集体经济组织成员按照法定程序集体决定,用于农田基本建设或其他公益事业支出。

第四十三条县级以上地方人民政府应当建立工商企业等社会资本通过流转取得土地经营权的风险防范体系。

全村土地经营权转让、500亩以上土地经营权转让等高风险项目,应当建立风险保障基金制度。

风险保障基金应当根据出让土地的实际面积确定具体金额,总额不得超过一年的地租。

合同期满后如无违约行为,应及时将全额风险保护基金返还工商企业。具体管理办法由县级以上地方人民政府制定。

第四十四条县级以上地方人民政府应当组织农业和农村、自然资源、市场监督管理等行政主管部门。定期对出让耕地的经营、项目实施、风险防范等进行监督检查。

鼓励和支持农村集体经济组织和承包人监督流转耕地的利用。

鼓励地方当局利用网络和遥感等现代科技手段实施动态监测,及时纠正和调查违法违规行为。

工商企业和其他社会资本通过监督检查,其结果可作为项目享受相关产业扶持政策和优惠措施的重要依据。

第四十五条县级以上地方人民政府应当根据本管理办法,结合本行政区域的实际情况,制定工商企业等社会资本流转取得农村土地经营权的实施细则,并报省人民政府农业和农村行政主管部门备案。

第四十六条土地经营权转让受让人应当依法停止发放或者收回各类财政补贴。

土地经营权转让受让方违反产业规划的,应当停止享受相关农业生产扶持政策。

土地使用权出让受让人在农用地转用中表现不诚实的,县级以上地方人民政府市场监督部门应当通过企业信用信息公示系统向社会公示,并启动联合惩戒机制。

土地使用权受让人擅自改变所转让耕地的农业用途,严重损害或者污染耕地等违法行为的,由县级以上地方人民政府有关行政主管部门责令限期改正,并依法追究相关责任。

第四十七条农村土地经营权流转纠纷或者纠纷,当事人可以协商解决,也可以向村民委员会、乡(镇)人民政府申请调解。

当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的,可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁或者直接向人民法院提起诉讼。

第六章补充规定

第四十八条本办法所称农村土地,是指农民集体所有的耕地。

第四十九条荒山、沟、丘、荒地等农村土地通过招标、拍卖、公开协商承包,依法登记后取得权属证书的,可以通过租赁、入股、抵押等方式转让土地使用权。转让管理参照本办法执行。

第五十条本办法自2020年1月1日起施行。

《农村土地经营权流转管理办法(征求意见稿)》解读

为了贯彻新修订的《农村土地承包法》,进一步巩固和完善农村基础管理制度,深化农村土地制度改革,实行“三权分配”制度,农业和农村事务部修订了《农村土地承包经营权流转管理办法》,形成了《农村土地经营权流转管理办法(修订意见草案)》(以下简称《流转管理办法》)。详情如下:

首先,明确流通范围

新修订的《农村土地承包法》贯彻了“三权分立”的理念。专门章节分别设置“土地承包经营权”和“土地经营权”,明确区分土地承包经营权的转让、交换和转让(租赁、分包、入股或其他方式)。因此,为了贯彻“三权分立”的理念,在修订《出让管理办法》时有效回应《农村土地承包法》修正案的主旨,并考虑到土地经营权转让与土地承包经营权交换转让在当事人、程序、监督等方面的巨大差异。,修订草案界定了转让范围,重点是土地经营权的转让,包括租赁、入股等。,并将条例名称从《农村土地承包经营权流转管理办法》改为《农村土地承包经营权流转管理办法》。土地承包经营权的转让和交换由单独的行政措施进行管理。

二、加大对工商企业等社会资本流转取得土地经营权的监管和风险防范力度

新修订的《农村土地承包法》第四十五条规定,“县级以上地方人民政府应当建立工商企业等社会资本通过流转取得土地经营权的资格审查、项目审查和风险防范制度。工商企业和其他社会资本通过转让土地经营权,集体经济组织可以收取适量管理费。具体办法由国务院农业、农村、林业、草原主管部门制定。”这就是《农村土地承包法》(Rural Land Contract Law),它以法律的形式规范了工商企业等社会资本通过流转取得土地经营权,同时有效地防范和控制了流转风险。

该草案对工商企业等社会资本流通的土地经营权作出了特别规定,包括:

一是提高资质要求。根据新修订的《农村土地承包法》和中央、国家总局2014年《关于引导农村土地经营权有序流转发展适度规模农业经营的意见》的相关要求,草案规定工商企业等通过流转取得土地经营权的社会资本应当具备从事农业经营的资格、相应的农业经营能力和其他必要条件。

二是增加了项目审核的规定。根据各地实践做法,通过正面列举方式明确了工商企业等社会资本通过流转取得土地经营权应当符合的条件,如经营项目明确、土地用途合法、有风险防范机制、符合当地产业布局、符合当地现代农业发展规划、有利于农业生产安全和生态环境保护等。同时明确了

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