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赴港上市一年后 这些房企仍在规模扩张之路上继续狂奔

2019-11-01 08:06:33  

2018年,恰逢国内房地产业发展的瓶颈阶段。面对高限价和融资环境收紧,内地房地产企业通过港股上市,已成为拥抱资本市场的捷径。2018年,恰逢国内房地产业发展的瓶颈阶段。面对高限价和融资环境收紧,内地房地产企业通过港股上市,已成为拥抱资本市场的捷径。

今年,多达10家房屋公司提交了招股说明书,6家公司在一年内完成了ipo,这是近年来在香港上市的“最大数量”的内地房屋公司。在香港资本市场,大型房地产公司拥有的房地产公司如雨后春笋般涌现。

其中,除恒达集团和万成控股外,郑融、美的房地产、鸿阳和大发都是国内榜上有名的大中型住宅企业。

制表:张志凤

今天,“金九银十”即将结束,正值房企一年内销售业绩下滑的关键时刻。上述住房企业也纷纷迎来上市一周年的“庆典”。

《国际金融新闻》的记者借此机会对四家住房企业进行了梳理,特别是对它们过去一年的财务和股价表现进行了梳理。

洪洋:股价继续下跌

《国际金融新闻》(International Financial News)对上述四家住房企业进行了梳理,发现其中三家的股价在上市一年后明显上涨,只有鸿阳地产的股价仍未好转。

去年7月,红阳房地产低价入市。在上市首两天股价迅速升至2.57港元后,该公司股价长期徘徊在2.28港元的发行价附近,市值远低于100亿港元。此外,其市盈率、市场销售率和市场现价远低于行业平均水平。

诚然,估值偏低是h股房企普遍存在的问题,但作为年销售额近50亿元、合同销售额超过440亿元的百强房企,其市值只有85亿港元。宝龙地产、保利地产、钟君集团等规模相同的住宅企业市值分别为207亿港元、103亿港元和158亿港元。相比之下,洪阳的情况有些尴尬。

然而,去年10月11日同一天上市的大发地产(Dafa Real Estate)和美的地产(Midea Real Estate)在上市之初并未在资本市场买入股票:大发地产第一天上涨0%,美的地产直接突破,两家房地产公司的股价长达5个月艰难地上下波动。

然而,自今年3月以来,随着市场的复苏,大发和美的终于“渡过了难关”,它们的股价迅速攀升。截至10月17日股市收盘时,大发报道收盘价格为5.49港元,较发行价上涨约30%。美的房地产报出20.55港元,较发行价上涨约20%。

相比之下,去年上市的最早也是最大的房地产开发商郑融房地产(Real Estate)在今年10月16日收盘前一直表现稳定,收于5.743港元,上涨43.9%,是几家房地产公司中涨幅最大的。

一些业内人士指出,去年恰逢市场熊市。a股甚至从去年年初的近3300点跌至2400点以下,香港股市也是如此。很少有企业幸免于难,尤其是今年年初上市的郑融。稳步上升真的不容易。然而,在同一个盘子里,各种企业的兴衰是不同的,这仍然可以反映出他们自己的问题。

此外,一家上市房地产公司的高管对《国际金融新闻》记者直言不讳地表示,根据前几年的经验,许多房地产公司上市第一年的股价通常会上涨50%以上,甚至数倍。因此,这些在香港上市的房地产公司2018年的股价表现只能称之为“平均”。

根据住房企业高层管理人员的分析,中小住房企业本身有一个小板块。为了使上市初期的业绩更加突出,企业只需将几个高利润项目的结转时间集中在上市后的特定时间点,这在房地产行业非常容易操作。此外,现在大部分结转收入来自2017年左右房地产销售的“黄金时代”。因此,房地产公司通常在上市初期表现良好。

以大发房地产为例。在其2018年报告卡中,企业核心净利润同比增长240%,核心净利润同比增长156%,合同销售额同比增长204.1%。今年上半年,大发房地产业绩再次全面上升,营业收入增长303%,毛利率增长228%,合同销售面积增长133%。

上述高管表示,从数据来看,这些住宅企业自去年以来的业绩增长非常出色。“股票价格平庸”的原因一方面是受整体市场和行业下行周期的影响;另一方面,股票价格的表现并不从根本上取决于收入、利润和规模等暂时现象。财务稳健性、长期盈利能力和企业未来布局都是重要因素。

郑融:一年半发行22亿美元债务

自去年以来,随着融资环境的突然收紧和住房企业融资成本的上升,房地产行业积极“减债”已成为大势所趋,这无疑与新上市公司扩张和冲刺业绩以提振股价的战略意图存在不可调和的矛盾。

尤其是有限的融资渠道,突然收紧了企业的现金袋,自然也抓住了企业的命脉。“美元债务”突然成为上市住房企业的“解渴药”。

在上述四家新上市的房地产企业中,除美的地产(Midea Real Estate)外,其他三家将寄希望于美元债券,即使它们不得不承担极高的融资成本。

其中,郑融房地产发行规模最大。自上市以来,郑融仅在一年多的时间里就发行了9张美元优先票据和1张美元优先可持续资本证券,总金额为22.1亿美元,票面利率为12.5%。

此外,自去年11月以来,刚刚在股市上市的红阳房地产(Hongyang Real Estate)已经开始背负总计12.3亿美元的美元债务。值得注意的是,除2019年4月优先票据利率为9.95%外,其他四种票据的票面利率均超过10%,最高可达13.5%。

大发房地产今年还发行了两次美元债券,总额为3亿美元的高级票据,票面利率分别为13.5%和12.875%。

相比之下,同期一些大型住宅企业和国有企业发行美元债券的名义利率一般为5%-7%,今年7月中海地产的利率甚至低至3.45%。

但是,应该指出,除了整体融资环境之外,美元债券的利率也与企业评级密切相关。自今年下半年以来,郑融房地产美元债务利率呈现大幅下降趋势,至10月初降至8.7%。

据新闻报道,郑融房地产已先后被三大国际评级机构——标准普尔、穆迪和惠誉评级(Fitch)升至乙级。半年度报告还显示,由于总股本和手头现金的增长,郑融的净债务比率从去年年底的74%降至70.8%。该公司的加权融资成本也从去年年底的9.6%大幅降至7.6%。

美的房地产:“富爸爸”无法抵御高额债务

与大发、鸿阳和郑融相比,美的自上市一周年以来没有发行过任何美元债券。然而,这并不意味着它“不缺钱”。

融创董事会主席孙宏斌曾经说过,为了成功,除了梦想和努力工作,一个人只能依靠一个富有的父亲。美的房地产购买是为了有一个“富爸爸”。

2019年初,美的地产宣布宁波眉山保税港陈悦投资管理有限公司(以下简称“陈悦投资”)将向美的地产增资68亿元。其中,注册资本9.12亿元,超额58.88亿元,纳入资本公积金。

增资完成后,陈悦投资并持有美的房地产集团42.21%的股份,美的建筑(香港)占57.79%。此前,陈悦投资持有24%的股份,美的建筑(香港)持有76%。

由于陈悦投资和美的建设(香港)都属于美的地产上市平台系统,实际上由美的集团创始人何香健的儿媳陆德言控制,此次增资极有可能被美的集团视为美的地产的“融资输血”。

然而,即使大规模输血,美的债务比率仍然很高。

截至2019年6月30日,企业负债总额从去年年底的1537亿元增加到1862亿元,资产负债率从2018年底的86.7%上升到87.1%,仍处于较高水平,远远超过行业平均水平。

此外,在美的购房者的债务结构中,目前的债务达到1418.68亿元,占总债务的76.2%。即使扣除部分销售项目延期交货导致的合同负债745.41亿元,流动负债与非流动负债的比例也达到152%。

事实上,不仅仅是美的购房者,半年度报告显示,大发、鸿阳和郑融的负债率都在80%以上。

据上述知情人士透露,这些住房企业的债务长期居高不下,导致了去年以来短期债务集中到期的浪潮。这也是几家上市公司大力“借新还旧”和“融资输血”的直接原因。

大发:小型住宅企业有“大野心”

一方面,高债务和高融资成本正在侵蚀企业利润;另一方面,大型住宅企业眼中的规模之争刚刚开始。

公共信息显示,除郑融外,其他三家房企的高管在不同场合都明确表达了自己的“1000亿梦想”,尤其是目前规模最小、野心更大的最大房地产公司。

2018年上市前夕,大发房地产高管公开表示,在公司的五年长期计划中,销售目标将设定在3000亿元人民币。值得注意的是,自此以后,大发房地产“从未提及”3000亿元的目标。

2018年,大发房地产销售总额为190.2亿元,远非3000亿元。

据凯里数据,今年上半年,大发地产新增14块地块,建筑面积131.4万平方米,总价75.8亿元。去年全年投资总额超过60.68亿元。

截至9月份,大发地产新增土地价值已达到328.6亿元,排名第64位。同期,大发目前的合同销售额刚刚突破100亿英镑,排名第125位。

事实上,像大发地产一样,包括鸿阳地产和美的地产在内的许多中小房地产企业都在匆忙走上规模扩张的道路。

“全年1000亿元的目标没有改变,将在下半年加快。”美的房地产高级副总裁徐传福谈到1000亿目标的实现。

鸿阳地产也不止一次宣布上市不是终点,而是一次全新的征程,以创新精神加快实施“1000亿战略”。

一些分析师向《国际金融新闻》记者指出,虽然大型住宅企业已经主动降低增长率,强调高质量发展,但这些开发商不得不继续规模斗争,努力突破1000亿元。直到去年规模超过1000亿元后,郑融才真正开始强调减缓增长速度和稳定金融指标。“因为小型住房企业随时都可能面临生存挑战,经营风险高,融资成本高。必须利用这股热潮的规模,自然不会有绝对的“稳定性”,这在大环境中也是一个无助的举动。

(国际金融新闻记者张志凤)

资料来源:国际金融新闻

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